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头顶疫情、偿债双重压力 景瑞控股高利率模式下的地产定制业务如何盘活

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  12月15日,景瑞控股有限公司(简称“景瑞控股”,01862.HK)的一则有关公司配股融资偿债的消息,引发了市场的关注。

  实际上,受到今年新冠疫情侵袭、行业偿债高峰期来临等因素影响,不少房企为应对即期债务,可谓使出了浑身解数,景瑞控股便是其中之一。

  通过近一年的努力,景瑞控股当前的债务结构已有所改善。不过,债务优化的背后,却暴露出公司经营发展面临的困境。

  据《投资者网》观察,从2017年至今,伴随着景瑞控股业务版图的不断扩大,公司相继出现了融资成本飙升、土储权益比走低、定制业务增长缓慢等多个棘手的难题。

  融资成本大幅飙升借新偿旧犹如饮鸩止渴

  2020年,伴随新冠肺炎疫情的冲击,地产行业也迎来了偿债高峰期。

  克而瑞房地产发布的数据显示, 95家房企年2020年内到期债券超过人民币5000亿元,同比上涨45%;国泰君安的研究报告估算,未来一年,房企境内信用债到期量超过4000亿元,房企偿债高峰将出现在2021年一季度。另外,就美元债情况来看,2020年11月、2021年4月为地产行业偿债高点。

  而为了应对到期的债务压力,包括景瑞控股在内,不少房企通过配股融资、海外发债等方式渡过难关。

  12月15日,景瑞控股发布公告称,已完成1.39亿新股份配售,并拟将3.03亿港元所得款项净额用于偿还公司境外债务。

  事实上,在刚刚过去的11月20日,景瑞控股发行了一笔票面利率高达14.5%的美元债,对于发债用途,景瑞控股称“用于对其现有债务再融资”,即所谓“借新偿旧”。

来源:景瑞控股半年报

  而通过多措并举,目前景瑞控股债务结构出现明显改善。

  《投资者网》梳理发现,通过多次以长债换短债的融资方式,景瑞控股的债务压力有所缓解。公司财报显示,截至2020年6月末,景瑞控股在银行及手头的现金有120.31亿元(受限制现金17.24亿元),总借款为194.43亿元;其中,一年内到期的借款为87.52亿元,账面现金足够覆盖短期债务。

  不过,在债务结构改善背后,景瑞控股也为此付出了不少代价。

  据统计,2017—2018年,景瑞控股发行的几笔海外债利率介乎7.75%—9.45%;2019年,景瑞控股发行的3笔海外债利率分别为13%、10.88%及12%,显示公司的融资成本明显上升。

  转眼进入2020年,景瑞控股发行的两笔海外债利率再次刷新纪录,分别为12.75%、14.5%。贝壳研究院数据显示,11月境外债券融资平均票面利率为8.04%。相比之下,景瑞控股高达14.5%的发债利率在业内属于高水平。

  从2017年的7.75%上涨至2020年的14.5%,短短三年时间,景瑞控股的海外发债利率几乎翻了近一倍。同时,截至今年6月末,景瑞控股的融资成本较2019年的2.15亿元同比上升85%至3.99亿元。

  近日,《投资者网》就融资成本走高等问题连续两次联系景瑞控股,截至发稿日,对方未予正面回答。

  “高息发债可以说是饮鸩止渴,先解决眼下火烧眉毛的问题,而不太考虑中长期还债压力对经营和现金流的负面冲击,即先活下来更重要。”对于房企高息发债,香颂资本执行董事沈萌向《投资者网》如是说。

  在沈萌看来,中小房企海外发债利率高主要受以下因素影响:第一,中小房企此前面临着较大的债务偿付压力,再融资偿债的成本会走高;第二,中小房企在房住不炒和“三道红线”的宏观调控下,企业想要境内融资更难,目前似乎只有求助海外融资一条路,买方市场环境下企业融资成本必然走高;第三,宏观调控下中小房企的经营压力大,现金流容易出现问题,因此融资成本也水涨船高。

  “融资成本的上升,短期将对房企整体盈利水平产生影响,将折损房企的利率水平;中长期将会影响房企债务结构中高息负债占比,高息负债比重与房企债务违约风险成正比。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《投资者网》指出。

  潘浩认为,疫情影响叠加融资监管升级,加剧房企行业内的分化,中小房企发债利率普遍高于大中型房企。上半年货币宽松影响下,利率整体下行;下半年金融环境回归中性,在“三道红线”的融资新规影响下房企融资压力趋重,中小房企率先感受到融资端的压力,包括发行成本、发行期限等,且短期内仍将是常态。

  土储权益比逐年走低长期发展存隐忧

  成立1993年的景瑞控股发轫于上海虹口,主要业务覆盖长三角、西南地区、中部地区、以及环渤海地区20个城市。目前,除了地产主业外,景瑞控股还拥有优钺资管、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本等四大业务。

  今年以来,疫情冲击之下,景瑞控股公布90亿元—110亿元的拿地计划。截至2020年6月末,景瑞控股新增5个项目,斥资金额约25亿元,土地储备合计492万平方米,可满足未来2-3年的发展需求。

  截至12月25日,景瑞控股在常州、成都、扬州、天津等地纷纷落子,拿地步伐逐渐加快。而据公开数据显示,景瑞控股目前拿地总额已达90亿元,超过了去年全年拿地总额。

  需要指出的是,从过往几年的土储比重分析,景瑞控股的土储权益比(权益土储/总土储)正在逐渐走低。公开资料显示,2016年—2019年景瑞控股的土储权益比分别为82%、57%、50%、46%。今年上半年景瑞控股的土地权益比仅为47%,低于50%。

  对于房企权益比,潘浩认为低权益占比是把双刃剑,“优势是降低企业经营成本,减少资金投入,扩大参与项目的规模,短期流量销售业绩快速增长;劣势是缺少项目操盘话语权,运营风险不可控,权益销售金额较少,降低资本市场的价值预期,不利于房企的长期发展。”

  潘浩指出,近年来房地产行业的集中度不断上升,行业“大鱼吃小鱼、吃中鱼”的现象不断发生,在融资新规背景下,中小房企弯道再难超车,生存压力不断增加。“因此,结合自身的发展现状适时选择断臂求生—— 为了‘活下去’牺牲项目权益占比,是当前大多数中小房企的生存之道。另一方面,行业发展逐渐形成大中型房企的品牌溢价,中小房企想要借助大中型房企的品牌价值,借力而行。”

  地产定制业务表现平平步入正轨尚待时日

  据悉,景瑞控股于2015年推出地产定制业务。

  为立足于客户对住宅的真实需求,景瑞先提出ePLUS定制体系,历经四年时间探索,终于在2019年正式推出升级版定制体系——Space me精彩家。

  对于Space me精彩家,景瑞控股总裁助力唐军曾这样介绍:“精彩家,是一个超级定制平台,而绝不是一个装修公司,甚至这个平台下的装修业务景瑞完全不会自己做,而是找第三方专业公司进行服务植入,景瑞要站在更高格局,去搭建一个更成熟、更高效、更完善的大规模个性化的地产定制服务平台。”

来源:2018年年报

来源:2019年年报

  作为定制生活服务平台,Space me精彩家将“定制”融入产品、服务、质量等环节。财报显示,2018年,精彩家提供定制的产品种类超过226个品类,客户具有75%的选装率。

  2019年,景瑞控股在年报中透露:“住宅定制化项目已达16个,定制产品种类超226个,可实现75%的选装率。”

  两年时间,同一说法,景瑞控股的地产定制产品究竟如何?

  《投资者网》获悉,截至2020年6月30日,Space me精彩家共计实现了17个项目、约15000套住宅的定制覆盖,到访签约率达56%。由此可见,从2018年至今年上半年,长达2年半的时间,景瑞控股的定制项目仅增加1个,与此同时,选装率亦从此前的75%下降至56%,显示整体业务增长缓慢。

  对于地产定制业务,景瑞控股曾公开表示:“打磨3年定制地产后,景瑞正力图在2年之内实现景瑞定制项目全国范围内100%落地,而在这个过程中,随着定制地产体系平台不断再完善,再迭代,未来可以实现Space me精彩家将独立走向整个地产行业,为其他开发商定制开发进行快速赋能。”

  目前,景瑞控股的定制产品在上海、杭州、苏州、宁波、舟山、南京、武汉、天津等10个核心城市完成布局,距离全国100%落地目标相去甚远,同时,经过近5年探索后,定制产品在行业内仍未激起多少“水花”,未来景瑞控股定制产品是否会步入正轨,有待时间检验。

(文章来源:投资者网)

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